先週の土曜日は、日本在住のお客様のバイヤーズエージェント（buyer’s agent）として、人気のコンプレックス・ケアンズワン（Cairns One）でのオークションへ参加してきました。家具付き１ベッドルーム（中古）のモーゲージセール（銀行が販売するセール）でしたが、接戦の末、セリ落としに成功しました！！電話で随時状況をご報告していた日本のお客様（購入者）にも大変喜んで頂きました。
バイヤーズエージェントというのは、100％買主側に立って働くエージェントのこと。オーストラリアでは、不動産エージェントは売主に雇われており、売買手数料を売主側からのみ頂きます。そのため、売主の最大の利益を考えて買主と交渉に当たる義務が有り、買主のために最大限安い価格で交渉するということは出来ません。一方バイヤーズエージェントは、純粋に買主の利益のために働くエージェントですので、買主が出来るだけ安い価格で購入出来るよう、売り主側のエージェントと強気で交渉をすることが出来ます。バイヤーズエージェントは売主ではなく買主から手数料を頂きます。
バイヤーズエージェントは、買主の希望に合った物件の選出、その物件のそれまでの販売歴や近隣での販売状況から適正額の提示・アドバイス、またオークションの場合には買主に替わって入札も行います。交渉のプロであるバイヤーズエージェントに交渉を任せたほうが、良い物件をより安く購入出来るかもしれません。
DJ Smith Propertyのバイヤーズエージェント手数料：
任命時$300＋GST、成約の場合は決済時に購入額の１％＋GST
バイヤーズエージェントについてご興味のある方は、お気軽にミホ(0488 005 958, miho@djsmith.com)までお問い合わせください。
日本在住でケアンズの投資物件をご購入頂いたM様から、日本の方がケアンズで物件を購入され、日本から送金をする場合のアドバイスを頂きましたのでご紹介させて頂きます。
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日本人がオーストラリアの物件を買うに当たり、私が悩んだように外貨送金の問題があると思います。いかにして両替・送金を安く済ませるか。私が見つけた方法をご紹介します。
方法は
１．サイバーエージェントFX会社で口座を開設
２．自分の銀行口座からサイバーエージェントFX会社の口座に送金
３．サイバーエージェントFXのオンライン上で、日本円をAU＄に両替
４．サイバーエージェントFXの口座にあるAU＄をシティバンクのマルチマネー口座に送金（事前にシティバンクにマルチマネー口座を開設しておく）
５．シティバンクのマルチマネー口座からオーストラリアの指定口座に送金する
上記の方法で日本円３０００万円以上を両替・送金しても手数料は４，６００円ほど。両替手数料は無料、送金手数料のみでした。
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Mさん、有意義な情報をありがとうございました。日本在住で、近い将来ケアンズで不動産購入を検討されている方は、サイバーエージェントFX会社について、インターネット等で調べてみられてはいかがでしょうか。
ケアンズの不動産に関するお問い合わせはミホ(0488-005-958, miho@djsmithproperty.com.au）までお気軽に。
皆さん、Vastu（ヴァストゥ）ってご存知ですか？
古代インドで成立した学問で、この思想は日本でも人気の風水の元になったとも言われています。歴史的な建造物（インドのタージマハル、ペルーのマチュピチュ等）はVastuの定義に従って建設され、富を築いてきたとか。Vastuのコンセプトは「宇宙とのバランスに逆らわない」ということ。家族の健康状態や経済状態の改善、ビジネスの発展のために、Vastuを利用する人も少なくないようです。これから家を購入する予定の方、家を建設予定の方、また自分の家の方位について確認したい方、ここケアンズにもVastuの専門家が居ますので、以下のウエブサイトをご参照ください。
http://www.vastudesign.com.au/index.html
ケアンズにお住まいの皆さん、お宅の回収ゴミ箱・ラビッシュビン（Rubbish Bin）は問題有りませんか？蓋が外れてしまった、下のローラーがきちんと動かない等の不具合は、カウンシルに連絡すれば無料で修理してもらえます。
ケアンズカウンシルの電話番号は07-4044-3044（英語）
「借りている家だから」「修理にお金がかかりそうだから」との心配は無用です。毎日のように使用するラビッシュビンですから、使い易いほうがよいですよね！
クイーンズランド州で中古住宅の購入を検討中のファーストホームバイヤーの皆さん、お急ぎください！！
現在政府から支給されている$7,000のファーストホームバイヤーグラントが今年の10月11日以降、無くなります。
今回の政策はクイーンズランド州で新築の住宅数を増やし、建築業界の活性化を図ることを目的としています。
ファーストホームバイヤーの新築住宅購入者には9月12日よりグラントが$15,000に増額されます。
「まずは値段の安い中古住宅を買って・・・」と計画中のファーストホームバイヤーの方にはショックな今回の発表。10月10日迄に契約をした場合には$7,000のグラントは支払われます。お急ぎください！！
ANZ銀行さん主催「ホームバイヤーセミナー」へ参加のためケアンズにお越しになるゴールドコースト在住の日本人弁護士・ハーディング裕子氏がケアンズで「無料法律相談会」を開催して下さることになりました。日本人弁護士がいないケアンズで、日本語で弁護士さんに相談できる滅多に無いチャンスです。
裕子さんのご専門は商業物件を含む不動産取引です。
ご相談内容の例：
・遺書について
・オフィス、店舗のリース契約等について
・住宅購入時の法的知識について
・商業物件購入時の法的知識について
＊＊＊ケアンズ無料法律相談会＊＊＊
場所：市内ホテル（ご予約時にお伝えします）
日時：9月6日午後 ＊お一人様二十分とさせて頂きます。
料金：無料
ご相談ご希望の方は、ハーディング裕子さんまでメールでご連絡ください（アドレスはyh@hardinglegal.com.au ）。
先日、シドニー在住の日本人の方からお問い合わせを頂きました。シドニーでは家の値段が高くて持ち家を持つのも簡単ではないので、ケアンズへの移住を検討されているとのこと。オーストラリアの主要都市の中間価格を調べてみたところ、確かにケアンズは安い！
しかも現在ケアンズの不動産価格は底値と言われています（下の不動産市場時計をご覧ください）。市内中心から車で15分、寝室4つ、バスルーム2つ、プールつきの家が中古であれば$300,000台（2012年6月1日現在の日本円では3000万円以下）でも購入できます。底値のマーケットと円高の今のタイミングをぜひお見逃し無く！！
現在弊社で発売中の物件はこちらへ。オーストラリアの長期ビザをお持ちでない方も購入できる新築物件はこちらへ。
お問い合わせはミホ（0488 005 958, miho@djsmithproperty.com.au）までお気軽に。
ケアンズポスト紙が地元の不動産営業マンを対象に開いた講演会に参加してきました。スピーカーは業界では知らない人がいない、ジョン・マクグラー（John McGrath）。シドニーでいくつも不動産会社を経営し、多くの不動産営業マンを育て、大成功を収めているカリスマエージェントです。最近は人気のリノベーションテレビ番組「 The Block」にジャッジ（審査員）としても登場しているので、業界以外の方もご存知かもしれません。
彼のスピーチは不動産営業についてというよりも、人生について。幸せな人生を確立するために私達が出来る事をわかりやすく説明してくれました。
彼の言葉の中で特に共感できたのが次の二つ。
・目標を達成するにはSkill （能力）10％、Attitude （態度）90%。
・Eliminate Excuse.（言い訳を取り除こう）
自分の考え方や取り組み方次第で、夢を実現することが出来るんだと、確信させてくれるスピーチでした。
ジョンは本も数冊出版しており、彼の本の中には元気を貰える言葉が沢山出てきます。不動産投資について知りたい方にはもちろん、それ以外の方にも有益だと思います。「英語の本は嫌い！」と拒否する前に、ぜひ一度手にとってみてください。
スピーチの後、すかさず握手をして貰いに行った私は演歌歌手を追いかけるオバさんのようだと自分でも思いましたが、私の名前を名札から読みとり「サンキュー、ミホ（ミコでもマイホでもない）」とキチンと発音してくれたジョン。腰も低く爽やかで、益々ファンになってしまいました。
またまた届いてしまいましたぁ、Council Rates（市税）の請求書（涙）。年に二回、不動産所有者に管轄のカウンシルから課せられるこの税金は、上下水道の整備や、ゴミの収集、道路の補修といったことに使われるそうです。
不動産を所有するまではその「存在」も知らない方が多いのではないかと思いますので、近い将来、不動産購入を検討されている方は、予算に入れられるのをお忘れなく。税額は土地の価値によって決められ、市政の財源に合わせて値上げもあります。ケアンズ近郊の殆どの住宅、ユニットの今の税額は一年間2000ドル前後です。
また、住宅所有者には管轄のカウンシルから水道代も課せられます。これまでは三ヶ月に一回の徴収でしたが、今回は前回からの時間が長かったような。水道代は3ヶ月で50ドル前後といったところ。プールが有るご家庭はもう少し高いかもしれませんが。それでもオーストラリアの他の地域に比べるとケアンズの水道代はずっと安いようです。水が豊富に有るということは、と～ってもラッキーなことですよね。
契約書に契約日が入り、契約が有効になったあと５営業日以内であれば、買主には理由を問わずにその契約をキャンセルするクーリングオフの権利が与えられています。クーリングオフをする場合には、売主は違約金として売買額の0.25％を買主に請求する権利があります。
契約後、頭金の支払いと同時平行で買主は以下のことを行います。
①弁護士を決める
オーストラリアでの不動産売買では、売主、買主の代理として弁護士が決済までの処理を行います。決済までの間に弁護士とのやりとりが生じますので、コミュニケーションが取りやすいと感じる弁護士を選ぶことが大切です。弁護士事務所によっては、日本人弁護士、或いは日本人アシスタントが常駐している所も有ります。
②住宅ローン本申請
仮申請を行った金融機関で、住宅ローンの本申請を行います。通常契約日から１４日以内にこの申請に満足することが売買契約の条件として契約書に記載されます。
③建物検査、シロアリ検査の手配
購入する物件の建物検査、シロアリ検査を専門の業者に手配します。通常契約日から１４日以内に、この検査の結果に満足することが売買契約の条件として契約書に記載されます。検査で深刻な問題が見つかった場合には、値段や条件の交渉を行い、場合によっては契約自体を解約することも可能です。
④ビザの関係でFIRBの認可が必要な場合はその手配
担当の弁護士が行います。自分のビザがFIRB認可が必要かどうかは事前に確認しておきましょう。
⑤ファーストホームバイヤーグラントの申請
ファーストホームバイヤーグラントを受ける権利がある場合は、住宅ローンを組む金融機関に申請をして貰います。住宅ローンを使わず現金で購入する場合は、自分で申請を行うか、担当の弁護士に申請を依頼します。
⑥家の保険の申し込み
購入する家は売主が保険に入っているはずではありますが、入っていない可能性もあります。
決済日までに万が一火災が発生した、泥棒に入って荒らされた等の被害が有った場合、損害が発生した家を購入することとなりますので、将来の自分の家を守るために保険に入られることをお薦めします。
現金での購入、建物検査もシロアリ検査行わないという場合は上記②③は不要です。
契約日から通常30日後が決済（残額支払い、鍵の引渡し）となります。新居への入居後は電気代の名義変更をお忘れなく。
ご質問はミホまでお気軽に。
オーストラリア携帯 0488-005-958
メール miho@djsmithproperty.com.au
